Gastgewerbe
Saisonale Preise für Ferienwohnungen: Preise fürs nächste Jahr planen
Von MAXORI Studio · Aktualisiert am 18. Oktober 2026 · 7 Min. Lesezeit
Die Übernachtungspreise fürs nächste Jahr nach Gefühl festzulegen ist einfach, aber schwer zu begründen. Diese Anleitung zeigt einen einfachen Weg zur saisonalen Preisplanung: Saisons definieren, Wochenend- und Feiertagspreise ergänzen, Mindestaufenthalte festlegen und das Ergebnis gegen Ihre Kosten und eine Break-even-Auslastung prüfen. Die Zahlen in dieser Anleitung dienen nur zur Veranschaulichung; nutzen Sie Ihre eigenen. Steuern unterscheiden sich je nach Ort; dies ist keine Steuer- oder Finanzberatung.
Mit Kosten und Break-even beginnen
Addieren Sie vor der Preiswahl Ihre jährlichen Fixkosten und die Kosten pro Aufenthalt, etwa Reinigung und Wäsche. Die Break-even-Auslastung ist der Anteil der Nächte, den Sie nur zur Kostendeckung belegen müssen. Braucht Ihr Plan dafür eine sehr hohe Auslastung, liegt das Problem vielleicht bei den Preisen und nicht beim Marketing.
Saisons, Wochenenden und Sondertermine festlegen
Halten Sie die Struktur so einfach, dass Sie sie in einer Minute erklären können.
| Ebene | Was sie abdeckt | Beispielansatz |
|---|---|---|
| Saisons | Nebensaison, Zwischensaison, Hochsaison, Spitze | 3 bis 5 Zeiträume, je mit einem Grundpreis |
| Werktag / Wochenende | Unterschiedliche Nachfrage in der Woche | Eigener Wochenendpreis in gefragten Saisons |
| Feiertage und Events | Kurze Zeiträume mit besonderer Nachfrage | Eigener Preis und eigener Mindestaufenthalt |
| Mindestaufenthalt | Kürzere oder längere Aufenthalte je Zeitraum | Länger in der Spitze, kürzer in der Nebensaison |
Gebühren getrennt ausweisen
Reinigungsgebühr und Gebühr für zusätzliche Gäste lassen sich leichter erklären, wenn sie vom Übernachtungspreis getrennt sind. Entscheiden Sie, ob Sie sie in den beworbenen Preis einrechnen, und rechnen Sie einen Beispielaufenthalt mit drei und sieben Nächten durch, um die Gesamtkosten für den Gast zu sehen.
Drei Szenarien durchspielen
Planen Sie für jeden Monat niedrige, mittlere und hohe Auslastung.
- Tragen Sie die erwartete Auslastung je Monat für jedes Szenario ein.
- Berechnen Sie den durchschnittlichen Nachtpreis (ADR) und den Erlös je verfügbarer Nacht (RevPAR).
- Ziehen Sie die Kosten ab, um das Nettoergebnis für Monat und Jahr zu sehen.
- Vergleichen Sie jeden Monat mit seiner Break-even-Auslastung.
- Ändern Sie einen Preis oder Mindestaufenthalt und prüfen Sie das Ergebnis erneut.
Erlös je Buchungskanal vergleichen
Jeder Buchungskanal hat eine eigene Provision, festgelegt von der Plattform und Ihrer Vereinbarung. Tragen Sie die Prozentsätze ein, die Sie wirklich zahlen, und vergleichen Sie, was beim gleichen Aufenthalt übrig bleibt. Vergessen Sie Steuern nicht; sie hängen vom Ort ab und sind hier nicht behandelt.
Fragen
Wie viele Saisons sollte ich verwenden?
Die meisten kleinen Gastgeber nutzen drei bis fünf. Mehr Saisons sind genauer, aber schwerer zu pflegen und zu erklären.
Was ist die Break-even-Auslastung?
Der Anteil der verfügbaren Nächte, den Sie buchen müssen, damit die Einnahmen den Kosten entsprechen. Darüber verdienen Sie, darunter verlieren Sie.
Sollten Wochenenden mehr kosten?
Das hängt von der Nachfrage vor Ort ab. Prüfen Sie Ihre eigenen Buchungen und Anfragen, bevor Sie einen Wochenendpreis einführen.
Beeinflusst der Mindestaufenthalt die Einnahmen?
Ja. Längere Mindestaufenthalte senken Wechsel und Reinigungskosten, können aber Lücken lassen. Testen Sie beides in Ihren Szenarien.
Fertige Tools dazu
Der Seasonal Rate & Occupancy Planner ist eine Excel-Mappe für bis zu 5 Saisons und 15 Sondertermine mit Szenarien niedrig, mittel und hoch, Break-even-Auslastung, Aufenthaltsangebot und Kanalvergleich sowie einem 3-seitigen PDF-Leitfaden, auf Deutsch, Englisch, Italienisch, Spanisch und Französisch. Er erfordert Desktop-Excel. Steuerberechnungen und Provisionssätze sind nicht enthalten: Sie tragen Ihre eigenen ein.
