Gastgewerbe

Auslastung, durchschnittlicher Tagespreis und RevPAR bei der Ferienwohnung berechnen

Von MAXORI Studio · Aktualisiert am 12. Oktober 2026 · 5 Min. Lesezeit

Die Auslastung ist der Anteil der verfügbaren Nächte, die Sie vermietet haben, der durchschnittliche Tagespreis (ADR) ist der mittlere Umsatz pro vermieteter Nacht, und der RevPAR ist der Umsatz pro verfügbarer Nacht. Auslastung mal ADR ergibt den RevPAR. Hier finden Sie die Formeln mit echten Zahlen und eine einfache monatliche Auswertung.

Die drei Kennzahlen in einer Minute

Die Auslastung zeigt, wie oft die Unterkunft belegt ist. Der durchschnittliche Tagespreis zeigt, was Sie in den vermieteten Nächten erlösen. Der RevPAR (Umsatz pro verfügbarem Zimmer bzw. pro verfügbarer Nacht) verbindet beides und zeigt, was jede verfügbare Nacht wert ist, ob vermietet oder nicht.

Bei einer einzelnen Ferienwohnung entspricht die Einheit einem Zimmer. Der RevPAR ist dann schlicht der Umsatz geteilt durch die Nächte, in denen gebucht werden konnte.

Kennzahl	Formel
Auslastung	Vermietete Nächte / Verfügbare Nächte x 100
ADR	Übernachtungsumsatz / Vermietete Nächte
RevPAR	Übernachtungsumsatz / Verfügbare Nächte
RevPAR (Kurzform)	ADR x Auslastung

Festlegen, was eine verfügbare Nacht ist

Verfügbare Nächte sind die Nächte, in denen die Unterkunft im Zeitraum zum Verkauf stand. In einem Monat mit 30 Tagen ohne Sperren sind das 30. Haben Sie 4 Nächte für Eigennutzung oder Reparaturen gesperrt, zählen viele Gastgeber 26, weil diese Nächte nicht vermietbar waren.

Beide Wege sind zulässig, aber wählen Sie einen und bleiben Sie dabei. Alle Kalendernächte zu zählen ist strenger und erleichtert Saisonvergleiche. Gesperrte Nächte auszuklammern zeigt, wie gut Sie das Angebot verkauft haben. Halten Sie die Regel schriftlich fest, damit der Vergleich mit dem Vorjahr stimmig bleibt.

Rechenbeispiel für einen Monat

Eine Ferienwohnung ist an allen 30 Tagen im Juni verfügbar. Sie wird für 21 Nächte gebucht, der Übernachtungsumsatz beträgt 2.100 Euro, ohne Reinigungsgebühr, Kurtaxe und Plattformsteuern.

Schritt	Rechnung	Ergebnis
Auslastung	21 / 30 x 100	70 %
ADR	2.100 / 21	100 Euro
RevPAR	2.100 / 30	70 Euro
Kontrolle	100 x 0,70	70 Euro

Warum alle drei zusammengehören

Ein hoher Preis bei vielen leeren Nächten kann weniger einbringen als ein niedrigerer Preis bei vollem Kalender. Der RevPAR entscheidet den Vergleich. Die Tabelle zeigt drei Wege, mit denselben 30 verfügbaren Nächten zu verdienen.

Szenario	Vermietete Nächte	ADR	Umsatz	Auslastung	RevPAR
A, ausgewogen	21	100 Euro	2.100 Euro	70 %	70 Euro
B, hoher Preis	15	130 Euro	1.950 Euro	50 %	65 Euro
C, niedriger Preis	24	80 Euro	1.920 Euro	80 %	64 Euro

Häufige Fehler

Die meisten falschen Werte entstehen durch wenige, immer wiederkehrende Fehler.

Umsatzarten vermischen: Rechnen Sie Reinigung und Steuern immer gleich ein oder aus, sonst springt der ADR ohne echten Grund.
Gäste statt Nächte zählen: Ein Aufenthalt von 5 Nächten sind 5 vermietete Nächte, egal wie viele Personen reisen.
Aufenthalte über den Monatswechsel falsch zuordnen: Jede Nacht gehört in den Monat, in dem geschlafen wird, nicht in den Anreisemonat.
Gesperrte Nächte ohne feste Regel behandeln, sodass die Auslastung je nach Bearbeiter abweicht.
Nur einen Monat bewerten: Vergleichen Sie denselben Monat im Jahresvergleich, denn die Saison verzerrt alles.

Monatliche Auswertung in vier Schritten

Eine kurze Routine am Monatsende genügt. Zehn Minuten sind realistisch, sobald die Spalten angelegt sind.

Listen Sie jede Buchung mit Anreise, Abreise, Anzahl der Nächte und Übernachtungsumsatz auf.
Teilen Sie Aufenthalte über den Monatswechsel auf, damit jede Nacht im richtigen Monat landet.
Zählen Sie die verfügbaren Nächte nach Ihrer Regel und notieren Sie sie neben dem Monat.
Berechnen Sie Auslastung, ADR und RevPAR und stellen Sie die Vorjahreswerte daneben.

Fragen

Welche Auslastung ist bei einer Ferienwohnung gut?

Das hängt stark von Lage, Saison und Objektart ab, ein einheitliches Ziel gibt es nicht. Vergleichen Sie Ihre Monate mit denselben Monaten des Vorjahres und mit ähnlichen Angeboten in der Umgebung.

Gehört die Reinigungsgebühr in den ADR?

Beides ist möglich, solange Sie einheitlich vorgehen. Viele Gastgeber lassen Reinigung und Steuern weg, damit der ADR nur den Übernachtungspreis abbildet.

Was ist der Unterschied zwischen ADR und RevPAR?

Der ADR teilt den Umsatz durch die vermieteten Nächte, leere Nächte beeinflussen ihn also nicht. Der RevPAR teilt durch die verfügbaren Nächte und sinkt daher bei Leerstand.

Wie rechne ich das für mehrere Objekte?

Addieren Sie verfügbare Nächte und Umsätze aller Einheiten und wenden Sie dieselben Formeln an. Zwei Einheiten über 30 Tage ergeben zum Beispiel 60 verfügbare Nächte.

Fertige Tools dazu

Wenn Sie eine fertige Datei bevorzugen, können diese Werkzeuge aus dem Shop helfen. Rental Performance ist eine Offline-App im Browser zum Vergleichen von Objekten und zur Auswertung der Betriebsergebnisse; die Auslastung setzt dort voraus, dass jedes Objekt den ganzen Zeitraum verfügbar ist. Rental Property Tracker ist eine Excel-Arbeitsmappe für Miete, Zahlungen, Kosten und Kautionen für bis zu 10 Einheiten. Beide Dateien sind englischsprachig und keine Buchhaltungs- oder Steuersoftware.