Ospitalità
Tasso di occupazione, ADR e RevPAR negli affitti brevi: come calcolarli
A cura di MAXORI Studio · Aggiornato il 12 ottobre 2026 · 5 min di lettura
Il tasso di occupazione è la quota di notti disponibili che hai venduto, l'ADR è il ricavo medio per notte venduta e il RevPAR è il ricavo per notte disponibile. Moltiplicando occupazione e ADR ottieni il RevPAR. Qui trovi le formule con numeri concreti e un modo semplice per tenerle sotto controllo ogni mese.
I tre indicatori in un minuto
Il tasso di occupazione dice quanto spesso la casa è piena. L'ADR (tariffa media giornaliera) dice quanto incassi nelle notti che vendi. Il RevPAR (ricavo per camera o notte disponibile) li unisce e mostra quanto vale ogni notte disponibile, venduta o no.
Per una singola casa vacanze l'unità equivale a una camera, quindi il RevPAR è semplicemente il ricavo diviso per le notti in cui la casa poteva essere prenotata.
| Indicatore | Formula |
|---|---|
| Occupazione | Notti vendute / Notti disponibili x 100 |
| ADR | Ricavo da pernottamento / Notti vendute |
| RevPAR | Ricavo da pernottamento / Notti disponibili |
| RevPAR (scorciatoia) | ADR x Occupazione |
Stabilisci cosa sono le notti disponibili
Le notti disponibili sono quelle in cui l'immobile era in vendita nel periodo. In un mese di 30 giorni senza blocchi sono 30. Se hai bloccato 4 notti per un soggiorno personale o per lavori, molti host contano 26, perché quelle notti non erano vendibili.
Entrambi i metodi sono validi, ma scegline uno e mantienilo. Contare tutte le notti del calendario è più rigoroso e rende semplici i confronti stagionali. Escludere i blocchi misura quanto bene hai venduto ciò che hai offerto. Scrivi la regola, così il confronto con l'anno scorso resta coerente.
Esempio svolto su un mese
Un appartamento è disponibile per tutti i 30 giorni di giugno. Viene prenotato per 21 notti e il ricavo da pernottamento è 2.100 euro, esclusi pulizie, tassa di soggiorno e imposte della piattaforma.
| Passaggio | Calcolo | Risultato |
|---|---|---|
| Occupazione | 21 / 30 x 100 | 70% |
| ADR | 2.100 / 21 | 100 euro |
| RevPAR | 2.100 / 30 | 70 euro |
| Verifica | 100 x 0,70 | 70 euro |
Perché servono tutti e tre insieme
Una tariffa alta con tante notti vuote può rendere meno di una tariffa più bassa con il calendario pieno. Il RevPAR risolve il confronto. La tabella mostra tre modi di guadagnare sulle stesse 30 notti disponibili.
| Scenario | Notti vendute | ADR | Ricavo | Occupazione | RevPAR |
|---|---|---|---|---|---|
| A, equilibrato | 21 | 100 euro | 2.100 euro | 70% | 70 euro |
| B, prezzo alto | 15 | 130 euro | 1.950 euro | 50% | 65 euro |
| C, prezzo basso | 24 | 80 euro | 1.920 euro | 80% | 64 euro |
Errori comuni
La maggior parte dei numeri sbagliati nasce da pochi errori ricorrenti.
- Mescolare tipi di ricavo: includi o escludi pulizie e tasse sempre allo stesso modo, altrimenti l'ADR cambia senza motivo.
- Contare gli ospiti invece delle notti: un soggiorno di 5 notti sono 5 notti vendute, qualunque sia il numero di persone.
- Gestire male i soggiorni a cavallo di due mesi: attribuisci ogni notte al mese in cui si dorme, non a quello del check-in.
- Ignorare le notti bloccate senza una regola, così l'occupazione cambia a seconda di chi fa il calcolo.
- Giudicare un solo mese: confronta lo stesso mese anno su anno, perché la stagionalità altera tutto.
Monitoraggio mensile in quattro passaggi
Basta una breve routine a fine mese. Dieci minuti sono realistici una volta preparate le colonne.
- Elenca ogni prenotazione con check-in, check-out, numero di notti e ricavo da pernottamento.
- Dividi i soggiorni a cavallo del mese così che ogni notte finisca nel mese giusto.
- Conta le notti disponibili con la regola scelta e annotale accanto al mese.
- Calcola occupazione, ADR e RevPAR e affianca i valori dell'anno precedente.
Domande
Qual è un buon tasso di occupazione per un affitto breve?
Dipende molto da zona, stagione e tipo di immobile, quindi non esiste un obiettivo unico. Confronta i tuoi mesi con gli stessi mesi dell'anno scorso e con annunci simili nella zona.
Le spese di pulizia vanno incluse nell'ADR?
Vanno bene entrambe le scelte, purché coerenti. Molti host le escludono, insieme alle tasse, per far riflettere all'ADR solo il prezzo per notte.
Che differenza c'è tra ADR e RevPAR?
L'ADR divide il ricavo per le notti vendute, quindi le notti vuote non lo influenzano. Il RevPAR lo divide per le notti disponibili, quindi scende quando la casa resta vuota.
Come si calcolano per più immobili?
Somma notti disponibili e ricavi di tutte le unità e applica le stesse formule. Ad esempio, due unità in 30 giorni fanno 60 notti disponibili.
Strumenti pronti per questo
Se preferisci un file già pronto, questi strumenti del negozio possono aiutarti. Rental Performance è un'app offline da browser per confrontare gli immobili e analizzare i risultati operativi, e il suo calcolo dell'occupazione presuppone che ogni immobile sia disponibile per tutto il periodo. Rental Property Tracker è una cartella di lavoro Excel per affitti, pagamenti, costi e depositi fino a 10 unità. Entrambi sono in lingua inglese e non sono software contabile o fiscale.
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