Ocupación, tarifa media diaria y RevPAR en alquiler vacacional: cómo calcularlos

Las tres métricas en un minuto

La ocupación indica con qué frecuencia está llena la vivienda. La tarifa media diaria indica cuánto ingresas en las noches que vendes. El RevPAR (ingreso por habitación o noche disponible) combina ambas y muestra cuánto vale cada noche disponible, se venda o no.

En una única vivienda vacacional la unidad equivale a una habitación, así que el RevPAR es simplemente el ingreso dividido entre las noches en que se podía reservar.

Decide qué es una noche disponible

Las noches disponibles son aquellas en que la vivienda estaba a la venta durante el periodo. En un mes de 30 días sin bloqueos son 30. Si bloqueaste 4 noches para uso propio o por obras, muchos anfitriones cuentan 26, porque no se podían vender.

Ambos criterios son válidos, pero elige uno y mantenlo. Contar todas las noches del calendario es más estricto y facilita las comparaciones estacionales. Excluir los bloqueos mide lo bien que vendiste lo que ofreciste. Anota la regla para que la comparación con el año pasado sea coherente.

Ejemplo resuelto de un mes

Un apartamento está disponible los 30 días de junio. Se reserva durante 21 noches y el ingreso por alojamiento es de 2.100 euros, sin contar limpieza, tasa turística ni impuestos de la plataforma.

Por qué hacen falta las tres a la vez

Una tarifa alta con muchas noches vacías puede dejarte menos dinero que una tarifa menor con el calendario lleno. El RevPAR resuelve la comparación. La tabla muestra tres formas de ganar con las mismas 30 noches disponibles.

Errores habituales

La mayoría de las cifras erróneas proceden de unos pocos fallos repetidos.

• Mezclar tipos de ingreso: incluye o excluye limpieza e impuestos siempre igual, o el ADR cambiará sin motivo real.
• Contar huéspedes en lugar de noches: una estancia de 5 noches son 5 noches vendidas, sea cual sea el número de personas.
• Repartir mal las estancias entre dos meses: asigna cada noche al mes en que se duerme, no al mes de entrada.
• Ignorar las noches bloqueadas sin una regla, de modo que la ocupación varía según quién calcule.
• Juzgar un solo mes: compara el mismo mes año contra año, porque la temporada lo distorsiona todo.

Seguimiento mensual en cuatro pasos

Basta una rutina corta a fin de mes. Diez minutos son razonables una vez preparadas las columnas.

1. Lista cada reserva con entrada, salida, número de noches e ingreso por alojamiento.
2. Divide las estancias que cruzan el cambio de mes para que cada noche quede en el mes correcto.
3. Cuenta las noches disponibles con tu regla y anótalas junto al mes.
4. Calcula ocupación, ADR y RevPAR y compáralos con las cifras del año anterior.

Preguntas